住宅ローン返済は、
家の引き渡しが終わった時点から
始まるのが一般的な流れですが、
この流れで進めた場合綿密に申し上げると、
土地をローンで購入する方は土地の支払いをした時点から、
土地を現金で購入する方や土地を買わなくていい方は
中間金のお支払いをした時点から、
元本は据え置いたまま利息だけ支払うことが一般的です。
ゆえ、住宅ローンを利用するにあたっては
金利や保証料の有無やパーセンテージ、
その他最初にかかる費用などに加え、
この利息がどれくらいかかるのかも
一緒にお聞きしていただくことをオススメしています。
おはようございます。
吉川です。
では今回は建築中にかかる利息について
お伝えしていきたいと思います。
「分割融資」と「一括融資」の2つのパターンがあり、
どちらを選ぶかによって利息の額が違ってくるのですが、
それぞれにメリットもあればデメリットもあるし、
どちらも選択できる銀行とそうじゃない銀行があるので、
まずは基本的な知識を身につけていただければと思います。
✔️分割融資と一括融資の違い
土地から買って家を建てる場合、
銀行からの融資が必要となるのは
①土地の支払いをする時
②家の中間金を支払う時
③家が完成し残金を支払う時
この3つですが、
①や②の時点から住宅ローン返済が始まってしまうと、
家賃とローンを二重払いしないといけなくなるため、
基本、銀行は①や②のタイミングで融資を実行しても
元本は据え置いたまま利息だけを返済してください
という形をとっています。
そして「分割融資」とは、
①のタイミングではその際に必要となった
融資金額だけで利息を計算し、
②のタイミングを迎えた時点で、
①に加えて②の利息も発生するという流れを取るのに対し、
「一括融資」とは、
①のタイミングで借入額全額に対して利息を発生させる
という流れを取ります。
具体的な数字を当てはめてみると
仮に借入額が4000万円で金利が1.4%、
土地取得にかかる費用が1000万円で
土地購入から住宅ローン返済までの期間を6ヶ月、
建築費の中間金が2000万円で
中間金支払いから住宅ローン返済までの期間を3ヶ月だとしたら、
「分割融資」の場合は、
1000万円×1.4%÷12ヶ月×6ヶ月＝約70,000円（土地利息）
2000万円×1.4%÷12ヶ月×3ヶ月＝約70,000円（建物利息）
合計約140,000円
「一括融資」の場合は、
4000万円×1.4%÷12ヶ月×6ヶ月=約280,000円
といった感じですね。
こうやって見比べてみると
「分割融資」の方が利息の負担が小さいのは
お分かりいただけたかと思います。
ま、あくまで「分割融資」を選ぶことが出来れば、
の話なんですけどね。
銀行によっては「一括融資」しか
選択肢がないところもありますからね。
✔️一括融資の利点
では、続いて「利息」ではなく
「保証」という点に目を向けてみますね。
住宅ローン金利の中には
「団体信用生命保険」と呼ばれる
生命保険料も含まれているのですが、
もちろん、利息だけの支払いが発生する
この融資にも保険がかかっています。
ゆえ、建築中に万が一のことが起こった場合、
「一括融資」だと借入金全額が
一括繰り上げ返済されるのに対し、
「分割融資」だと融資してもらっている
部分的な金額分しか繰り上げ返済がなされません。
仮に、土地の支払いが終わったと同時に
万が一のことが起こったとしたら
「一括融資」だとローンが0円になるのに対し、
分割融資だと土地取得のために払った費用
1000万円しか繰り上げ返済がなされないため
残った3000万円分は相続人が払っていかないといけなくなる
という感じですね。
このように保証に目を向けてみると
「一括融資」の方がいいかも？
となる方もいらっしゃるかと思います。
万が一とはいえ、
こんなわずかの期間で絶対に起こらない
とは言い切れませんからね。
✔️で、結局どっちがいいのか？
という話になると思いますが、
「分割」と「一括」の両方を選べる銀行もあれば、
「分割」しか選べない銀行もあるし、
逆に「一括」しか選べない銀行もあります。
また、銀行によったら
元本据え置きの利息を払っている期間、
実行された融資額にも住宅ローンと同じ金利で
利息をつけてくれているところもあります。
（つまり、実質負担が0だということです）
なので、住宅ローンの話を聞きに行った時には、
金利や保証料の有無やパーセンテージ、
その他最初にかかる費用などに加えて
「分割融資」と「一括融資」についても
一緒に聞くようにしてくださいね。
そして、全条件をテーブルに並べ
それらを総合的に判断して
最も自分がしっくり来るローンを
選んでいただけたらと思います。
それでは、、、
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